O nájemních smlouvách
Tento web vznikl proto, abych Vás, spoluobčany, informoval o tom, jakým způsobem se město rozhodlo vypořádat s naší pizzerií. Poté, co jsme si napůjčovali peníze a zadlužili se na dalších deset let, vybudovali pizzerii a v ní pracovali, obchod rozběhli, přišla z města výpověď z nájmu - bez udání důvodu. S jednoměsíční lhůtou. Řeknu Vám, nebyl to příjemný pocit. Ani trochu. Nejdříve jsem si řekl "to je konec", moje partnerka (obchodní) plakala. Řekl jsem si, že to takhle nenechám, že žijeme v demokracii, v právním státě a že takhle se orgán, jako je město, přece k občanům - živnostníkům - podnikatelům, kteří platí daně, nájmy a dávají zaměstnání spoluobčanům, chovat nemůže.
Nechci se v tomto článku zabývat tím, co město vedlo k vypovězení nájemní smlouvy. Asi všichni víme, že za výpovědí stál sousedský spor, který byl dle mého názoru až sekundární příčinou. Primární příčinu spatřuji v touze "zabavit a přerozdělit" prosperující podnik, do kterého kdosi zainvestoval. Nejlépe zdarma, jak jinak. V tomto článku bych se rád zabýval možností výpovědi naší nájemní smlouvy. Společnost Fresh CZ s.r.o., jež provozuje Fresh Pizzerii u Žáby má s Městem České Budějovice, v zastoupení Správou Domů s.r.o., uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou jeden měsíc. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor v §10 říká, že smlouvu lze vypovědět bez udání důvodu, pokud není dohodnuto jinak. Ono "dohodnuto jinak" znamená, pokud ve smlouvě není ustanovení o výpovědi smlouvy. V naší nájemní smlouvě ustanovení o výpovědi máme. Říká se v něm, že pronajímatel je oprávněn vypovědět smlouvu v případě prodlení s placením nájemného. My nájemné platíme řádně dle smlouvy. S tím jsem také smlouvu podepisoval a asi bych nebyl duševně úplně v pořádku, kdybych se rozhodl do podniku investovat pro mne opravdu hodně peněz, a zároveň si měl myslet, že nám Město může dát výpověď bez udání důvodu v jednoměsíční výpovědní lhůtě. Jenže ředitel a právní zástupce Správy Domů a vedení Města jsou jiného názoru. Přestože je v naší smlouvě jasně dohodnuto, že pakliže budeme řádně plnit smlouvu a řádně platit nájemné, smlouva bude trvat, naši radní a vedení Správy domů tvrdí, že to, co je uzavřeno ve smlouvě je neplatné, protože takhle to vlastně oni nechtěli. Jako argument použili nejprve tvrzení, že si mezi sebou jeden odbor Města a Správa Domů nepředali dokument, který mělo město samo sobě povolit uzavření nájemní smlouvy. Paní doktorka Moravcová z Okresního soudu dala, nevím proč, Městu zapravdu. Krajský soud ovšem rozsudek Okresního soudu zrušil s přihlédnutím k nálezu Ústavního soudu a vrátil věc k opětovnému projednání Okresnímu soudu. Tady opět Okresní soud rozhodl ve prospěch Města. Tentokrát paní doktorka Hrabová. Já s jejím rozsudkem nesouhlasím, myslím si, že postrádá logiku a spíše se "snaží najít logiku" v tvrzeních protistrany. Troufám si říci, že její rozsudek je nespravedlivý, protože v situaci, kterou považuje za nejasnou, se pokouší chránit zájem města, jakožto vlastníka objektu, ale na úkor občana a na úkor sepsané dohody. Pokud by se měla v naší zemi praktikovat tímto způsobem spravedlnost, nežil bych zde. Naštěstí jde jen o rozhodnutí prvoinstančního soudu. Ovšem dostáváme se zpět k možnosti vypovězení nájemní smlouvy. My tvrdíme, a to od počátku sporu, že v žádném případě nenastal žádný důvod k vypovězení nájemní smlouvy, protože nikdy nebylo porušeno žádné ustanovení nájemní smlouvy. Město tvrdí, že sice nebylo porušeno žádné ustanovení nájemní smlouvy a podle nájemní smlouvy je náš nájemní vztah platný, dokonce tvrdí, že v případě posuzování nájemní smlouvy tak, jak je sepsána, je smlouva nevypověditelná, pokud budeme dodržovat její podmínky, ale že Město je oprávněno nám nájemní smlouvu vypovědět, protože vlastník nemovitosti nemůže být omezen v nakládání se svým majetkem. Tomuto naprosto nesmyslnému tvrzení dala doktorka Hrabová zelenou. S odvoláním na občanský zákoník. Jeden můj kamarád z Prahy mi před pár dny poslal odkaz na článek níže. Tento článek naprosto potvrzuje to, že Město nemůže porušit svou písemnou dohodu - smlouvu - jen proto, že je vlastníkem nemovitosti a právě se rozhodlo, že je pro Město smlouva nevyhovující. No uznejte sami. Kde by potom byla spravedlnost, kdyby Město mohlo rušit jednostranně své obchodní smlouvy jen na základě tvrzení, že majitel domu je oprávněn se svým domem nakládat, jak uzná za vhodné.
70479. Lze uzavřít smlouvu o nájmu nebytových prostor na dobu neurčitou bez možnosti jejího jednostranného ukončení?
V rámci výkonu právní praxe jsme v nedávné době byli konfrontováni se smlouvou o nájmu nebytových prostor uzavřenou na dobu neurčitou, ve které byly výpovědní důvody sjednány ve zcela minimálním rozsahu, a to ve všech případech pro porušení smlouvy ze strany nájemce. Takto koncipovaná smlouva je za situace, kdy nájemce řádně dbá svých povinností a nedopustí se porušení svých smluvních či zákonných povinností, z pohledu pronajímatele fakticky neukončitelná. Jakkoli se z pohledu obecných právních zásad zdá být nemožné, aby smlouva na dobu neurčitou, jejímž předmětem je závazek k nepřetržité činnosti, resp. závazek tuto činnost strpět, byla uzavřena bez možnosti jednostranné výpovědi bez uvedení důvodu, v případě nájmu nebytových prostor tuto možnost platné právo zdá se připouští.
Dle ustanovení § 10 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, platí, že, je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak. Dovětkem, který v praxi působí výkladové problémy, je právě ono „není-li dohodnuto jinak“.
Ustanovení § 10 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor co do svého účelu koresponduje s ustanovením § 582 občanského zákoníku, které je však na rozdíl od prvně citovaného ustanovení kogentního charakteru. Zatímco tedy ustanovení § 585 občanského zákoníku připouští dohodou stran pouze ve smyslu upřesnění podmínek, za kterých je možné smlouvu vypovědět, ustanovení § 10 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor poměrně otevřeně umožňuje přípustnost výpovědi smlouvy zcela vyloučit.
Nabízí se samozřejmě úvaha, zda ustanovení § 582 občanského zákoníku nelze aplikovat i na smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavírané dle zákona č. 116/1990 Sb. na dobu neurčitou. Dle mého názoru však toto možné není. Především jde o okolnost, že zákon č. 116/1990 Sb. má povahu normy lex specialis ve vztahu k občanskému zákoníku jako normy lex generalis. I kdybychom ale aplikovali názor judikatury (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25.2.2003, sp.zn. 26 Cdo 1167/2001), dle kterého vztah lex specialis k legis generali nevylučuje důvody zániku nájemního vztahu upravené v rámci obecných ustanovení o nájemní smlouvě (např. § 679, § 684 občanského zákoníku), resp. obecné důvody zániku závazků (např. § 48, § 584 občanského zákoníku), budeme aplikovat dvě normy stejné právní síly, z nichž jedna určité jednání výslovně připouští (§ 10 zákona č. 116/1990 Sb.) a druhá (§ 582 občanského zákoníku), byť sleduje odlišný účel, toto jednání v principu nevylučuje.
Izolovaný výklad zmíněných zákonných ustanovení tedy vede k závěru, že ujednání stran smlouvy o nájmu nebytových prostor, které by výslovně vylučovalo nebo v podstatném rozsahu omezovalo možnost ukončení nájemního vztahu jednostrannou výpovědí, lze platně uzavřít.
Je samozřejmě nutné mít na zřeteli, že i pro takové ujednání, jakým je výše zmíněná dohoda stran smlouvy o nájmu nebytových prostor, platí obecná ustanovení občanského zákoníku o právních úkonech. Nelze tedy v principu vyloučit absolutní neplatnost takového ujednání dle ustanovení § 39 občanského zákoníku. Za situace, kdy ustanovení § 10 zákona č. 116/1990 Sb. výslovně připouští ničím nelimitovanou dohodu stran, lze však stěží hovořit o tom, že ujednání ve smlouvě svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází. Zbývá tedy poslední argument, kterým je tvrzení, že se takové ujednání příčí dobrým mravům.
Na otázku, zda je diskutované ujednání ve smlouvě o nájmu nebytových prostor v rozporu s dobrými mravy, nechť si odpoví každý čtenář sám. Za situace, kdy nastolená otázka není uspokojivým způsobem zodpovězena v právní teorii ani rozhodovací praxi soudů, nám bohužel jiná možnost nezbývá.
JUDr. Jan Špaček, advokát
autor působí v advokátní kanceláři ŠACHTA & PARTNERS, v.o.s. v Praze
Radlická 28/663
150 00 Praha 5
Tel.: +420 251 566 005
Fax: +420 251 566 006
e-mail: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
Autor: JUDr. Jan Špaček ( ŠACHTA & PARTNERS, v.o.s. )pošli emailemvytiskni článek
